Bài: Minh Trí
Ảnh: Vinh Dav, Mạnh Quân, Shutterstock
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng theo kỳ vọng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc và dòng tiền đầu tư được dự báo dịch chuyển về các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
Thanh khoản chậm lại, thị trường ngày càng chọn lọc
Trong báo cáo thị trường quý II/2026, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm mở bán, giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào các chủ đầu tư lớn, trong đó nhóm doanh nghiệp dẫn đầu chiếm tỷ trọng khoảng 43% tổng nguồn hàng mở bán mới.
Về tình hình giao dịch, VARS IRE cho biết trong quý có khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ đạt 41%, giảm nhẹ 6% so với quý trước. Tính cả 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ khoảng 49%, giảm 13% so cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung ở phân khúc căn hộ chung cư ở trung tâm đô thị lớn.
Về giá bán, phân khúc chung cư ở Hà Nội đạt mức trung bình 123 triệu VNĐ/m2, điều chỉnh nhẹ so với quý trước, còn Hưng Yên đạt 69 triệu VNĐ/m2, tăng 2% do điều chỉnh giá theo chi phí nhưng tăng ưu đãi bán hàng. Tại Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ mới lần lượt đạt 91 triệu VNĐ/m2 và 108 triệu VNĐ/m2, gần như đi ngang so với quý trước.
Trên thị trường thứ cấp, sự phân hóa ngày càng rõ nét. Báo cáo của VARS IRE cho thấy những dự án từng tăng giá nhanh trong giai đoạn trước, đặc biệt khi bước vào thời điểm bàn giao, đang chịu áp lực điều chỉnh giá. Nhóm người mua giai đoạn 2023 – 2024 có xu hướng điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản. Trong khi đó, một số nhà đầu tư tham gia ở giai đoạn thị trường tăng nóng năm 2025 cũng chấp nhận hạ giá chuyển nhượng nhằm cân đối dòng tiền và kế hoạch tài chính.
Đặc biệt, phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ mang tính đầu cơ tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản. Dù giá bán đã giảm đáng kể, các sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác vẫn khó tìm được người mua.
Dữ liệu của Dat Xanh Services cũng cho thấy thanh khoản bất động sản hiện nay tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế. Giá bán sơ cấp nhìn chung vẫn tăng so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên nếu so với giai đoạn cuối năm, mặt bằng giá đã có xu hướng đi ngang. Một số chủ đầu tư tăng áp dụng chính sách ưu đãi và chiết khấu để gia tăng thanh khoản thay vì điều chỉnh giá trực tiếp.
Dòng tiền trở về giá trị thực
Trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc, cả người mua lẫn chủ đầu tư đều điều chỉnh chiến lược để thích nghi. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết người mua có xu hướng thận trọng hơn khi xuống tiền với tâm lý chờ mặt bằng lãi suất và giá bán ổn định hơn. Thay vì đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, quyết định xuống tiền dựa trên nhiều yếu tố gồm chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê.
Về phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư vẫn đẩy mạnh triển khai dự án và đưa hàng ra thị trường song họ ưu tiên điều chỉnh chính sách bán hàng linh hoạt hơn để kích cầu. Các đơn vị môi giới cũng tập trung phân phối những sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt để thu hồi dòng tiền nhanh.
Ông Đính nhấn mạnh thanh khoản chậm lại không đồng nghĩa dòng tiền rời bỏ thị trường bất động sản. Thay vào đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các dự án quy hoạch bài bản, đại đô thị và khu vực hạ tầng đã hiện hữu, có hệ thống tiện ích đồng bộ với khả năng khai thác thực tế ngay sau khi đưa vào vận hành. Theo VCBS, trong quý II/2026, Vinhomes dự kiến đạt doanh thu khoảng 35.103 tỷ VNĐ, tăng 85% so với cùng kỳ năm trước.
Tương tự, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing (thuộc Tập đoàn One Mount) nhìn nhận nhìn nhận lợi thế sẽ thuộc về các nhà đầu tư có năng lực tài chính và chủ đầu tư uy tín. Ông Trung cho rằng cuộc chơi trên bản đồ địa ốc đang thay đổi, các khu vực gắn với hạ tầng như metro, vành đai hay các tuyến liên vùng sẽ trở nên hấp dẫn hơn, nhất là các đô thị vệ tinh.
Tại Hà Nội và vùng phụ cận, những khu vực còn dư địa phát triển phải kể đến Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, Đan Phượng và Văn Giang (Hưng Yên). Đây là những địa bàn có lợi thế về quỹ đất, được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị với sự hiện diện của nhiều chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group, Ecopark.
Ông Trung dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ bước vào giai đoạn của các đại dự án gắn với TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng). Đây sẽ là động lực quan trọng để hình thành các cực tăng trưởng mới, góp phần mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho khu vực trung tâm.
