Dương Dương

Nhiều nhà đầu tư thứ cấp cho biết họ có cảm giác bị “sóng đánh dạt bờ”, khi mô hình kinh doanh mới đã không diễn ra như dự đoán và được hứa hẹn.

 Một tin vui là Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã khẳng định có hành lang pháp lý “tường minh” để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel.

Làn sóng đầu tư vào condotel “ập” đến đầu những năm 2015 khi các chủ đầu tư bất động sản “tung” ra hàng loạt các dự án condotel. Đây là một loại hình đầu tư kinh doanh căn hộ khách sạn, chủ yếu để cho thuê. Sức hấp dẫn của mô hình condotel thời điểm đó là: vị trí các dự án đều ở những thành phố du lịch phát triển, sự quảng bá quá mức của chủ đầu tư về tiện ích, thiết kế sang trọng, linh hoạt trong hình thức kinh doanh và nhất là cam kết lợi nhuận cho thuê (dưới hình thức hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư) phổ biến từ 8-12%/năm, khiến cho nhà đầu tư thấy “đủ” lý do để rót tiền vào. Tuy nhiên, đến nay hình thức kinh doanh này đã bộc lộ nhiều điểm yếu mà nhất là không thể đạt tỷ suất sinh lời cao theo cam kết của các chủ đầu tư.

Kỳ trăng mật quá ngắn của Condotel

Theo Bộ Xây dựng, cao trào đầu tư mua bán tại các dự án condotel vào những năm 2016-2017 và bắt đầu chững lại từ 2018-2019. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) thống kê: từ năm 2015 đến 2018 có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được bán ra tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long. Từ quý 3/2018 trở đi thì lượng giao dịch condotel giảm mạnh. Đến hết 6 tháng đầu năm 2019 thì cả nước có 11.855 căn condotel nhưng các nhà đầu tư thứ cấp chỉ giao dịch với nhau được gần 3.000 căn hộ, chưa được ¼ số lượng condotel ở Việt Nam. Ngay từ năm 2019, số dự án condotel được thẩm định mới đã giảm 80% so với cao điểm.

Đến thời điểm này thì hầu như cơn sốt condotel đã chững lại. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp cho biết họ có cảm giác bị “sóng đánh dạt bờ”, khi mô hình kinh doanh mới đã không diễn ra như dự đoán và được hứa hẹn.

Thực ra không thể trách các nhà đầu tư thứ cấp, khi mà hàng ngàn dự án bất động sản condotel mọc lên ở các thành phố lớn, thành phố du lịch, án ngữ ở hầu hết các vị trí đẹp, nhất là nhờ sự ủng hộ của chính quyền các địa phương và cơ quan quản lý chuyên ngành. Các chủ đầu tư dự án luôn tìm kiếm mô hình kinh doanh mới để phát triển doanh nghiệp dù pháp lý cho mô hình condotel là theo hướng căn hộ có sổ đỏ là chưa rõ ràng.

Vì tin vào lợi nhuận hấp dẫn mà các chủ đầu tư vẽ ra nên các nhà đầu tư thứ cấp tại thời điểm đó vẫn lao vào đầu tư condotel, bất chấp những vướng mắc về pháp lý 5 năm chưa có lời giải. Họ tin rằng, mô hình condotel cũng như các hình thức kinh doanh Airbnb, bản chất là “kinh tế chia sẻ”, được sự hậu thuẫn của các mô hình kinh doanh thương mại trực tuyến đi kèm trên Facebook, Luxstay, Agoda… sẽ có đất sống.

Tuy nhiên, cam kết về lợi nhuận 8-12%/năm trong hợp đồng hợp tác chia sẻ lợi nhuận giữa chủ đầu tư các dự án với nhà đầu tư nhỏ, lẻ không thể kéo dài. Thứ nhất là do “chia sẻ lợi nhuận” chỉ là phần “ngắt ngọn”, sau khi chủ đầu tư đã “mua đứt bán đoạn” với nhà đầu tư thứ cấp. Thậm chí, tại giá bán, chủ đầu tư hầu hết còn tính luôn phần lợi nhuận cam kết mà các nhà đầu tư nhỏ ngỡ là phần sinh lời. Tuy nhiên, việc cam kết này không thể kéo dài ở nhiều dự án, thời gian chỉ tính được bằng 1 năm hoặc vài tháng. Thậm chí, nhiều dự án còn chậm bàn giao nhà, hoặc cam kết nhưng tìm mọi cách không trả lợi nhuận.

Tự kinh doanh – “cái khó sẽ ló cái khôn”

Hàng chục ngàn căn hộ condotel trên cả nước vẫn tồn tại với tính pháp lý khá lỏng lẻo và các chủ đầu tư vẫn tiếp tục bán hàng, dù số lượng dự án ngày càng ít đi do các nhà đầu tư thứ cấp va vấp với thực tế đã “cắt sốt”.

Họ đã hiểu ra rằng, condotel khó đạt tỷ suất sinh lời cao bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới tồn tại và cạnh tranh được. Trong khi đó, các chủ đầu tư sau bán hàng lại không thể vận hành như một khách sạn đầy đủ. Nếu vận hành đầy đủ, lại khó có thể đạt tỷ suất lợi nhuận cao như cam kết trả khách hàng.

“Kỳ trăng mật” giữa chủ đầu tư và khách hàng mua condotel đã chấm dứt theo cách không vui vẻ, thậm chí rất tiêu cực. Tỷ lệ khách hàng đòi lại quyền tự kinh doanh, chấm dứt hợp tác, chia sẻ lợi nhuận với các chủ đầu tư ngày một lớn. Song, việc tự kinh doanh cũng không hề dễ dàng. Với tính chất riêng lẻ của các chủ đầu tư, khó tạo nên mô hình vận hành hoàn chỉnh, sinh lời đồng đều. Tại dự án condotel MT (Nha Trang, Khánh Hòa), khi các chủ đầu tư nhỏ tự kinh doanh, đã gây nên tình trạng bát nháo, lộn xộn ở toàn bộ khu nhà.

Không cần đến dịch Covid 19, việc tự kinh doanh riêng lẻ các căn hộ condotel đã trở nên rất khó khăn do cung lớn hơn cầu, và dự kiến còn khó khăn hơn nữa trong thời gian tới, do niềm tin vào condotel ngày một giảm dần.

Tuy nhiên, khi “hợp tác chia sẻ” ở condotel đã lụi thì quy luật cạnh tranh trên thị trường vẫn sẽ tạo đà cho các mô hình kinh doanh mới ra đời và phát triển, nhất là khi mỗi chủ đầu tư có những hình thức vận hành riêng. Khi nền tảng thương mại điện tử theo hình thức trực tuyến vẫn phát triển, các chủ đầu tư cá nhân vẫn còn “đất” để đưa khách đến nhà mình, nhất là khi thị trường du lịch và hàng không được dự báo sẽ phục hồi mạnh sau dịch.

Một tin vui khác cho những người đã và muốn đầu tư vào condotel là Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã khẳng định rằng có hành lang pháp lý “tường minh” để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ condotel và biệt thự du lịch đủ điều kiện. Bộ đã có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 hướng dẫn chi tiết thực hiện việc này.